Los departamentos porteños se achican: solo el 9% de la oferta supera los 100 m²

Un relevamiento basado en más de 53.000 avisos inmobiliarios detectó una fuerte reducción de las superficies en la Ciudad de Buenos Aires. Barrios tradicionalmente asociados con viviendas amplias registraron las mayores caídas, mientras que los monoambientes ganaron participación en los proyectos nuevos.

Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires son cada vez más pequeños. Actualmente, apenas uno de cada 11 supera los 100 metros cuadrados, lo que representa el 9% de la oferta inmobiliaria. Hace nueve décadas, en cambio, esa proporción alcanzaba a una de cada dos unidades. La transformación también se refleja en la cantidad de ambientes: el departamento mediano pasó de tener cuatro a contar con dos.

La tendencia modificó tanto la oferta inmobiliaria porteña como las características de los nuevos desarrollos. Los datos surgen de un relevamiento de Mirando.ai, una startup especializada en inteligencia del mercado inmobiliario que analizó una muestra de 53.424 avisos activos de departamentos y propiedades horizontales (PH).

El informe identificó un cambio marcado a partir de 2010. Después de cuatro décadas en las que la superficie mediana se había mantenido relativamente estable, comenzó una caída que ubicó el tamaño de las unidades en torno de los 45 a 50 metros cuadrados.

Ignacio de Haedo, cofundador de Mirando.ai, explicó que la reducción no se debe a que cada ambiente sea considerablemente más chico que antes. Según detalló, los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron relativamente estables durante nueve décadas, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados. El cambio principal estuvo en la cantidad de ambientes incorporados en cada vivienda.

La evolución también se observa en la construcción reciente: los monoambientes representan actualmente el 35% de las unidades nuevas, frente al 1,9% que representaban durante la década de 1930. No obstante, desde el sector inmobiliario advierten que el crecimiento de los departamentos compactos responde a diferentes factores y no significa que todas las unidades pequeñas tengan necesariamente una mayor demanda.

El achicamiento se aceleró desde 2010 y afectó más a algunos barrios

Según los datos de Mirando.ai, durante cuatro décadas la superficie mediana de los departamentos porteños osciló entre los 60 y los 62 metros cuadrados. El cambio de tendencia se produjo en 2010: desde entonces, el indicador descendió hasta los 46 metros cuadrados y no volvió a recuperarse.

La reducción no tuvo el mismo impacto en toda la Ciudad. Los barrios que históricamente concentraban departamentos más amplios registraron las mayores caídas, mientras que en otras zonas las viviendas ya tenían superficies más reducidas.

La comparación entre propiedades construidas antes de 1980 y las desarrolladas desde 2010 muestra diferencias importantes. Recoleta registró una disminución del 50% en la superficie, al pasar de 90 a 45 metros cuadrados. En Monserrat, la reducción alcanzó el 41%, mientras que en Palermo llegó al 40%.

En otros barrios, el cambio fue considerablemente menor. Villa Devoto registró una caída del 6%; Villa del Parque, del 8,5%; y Villa Urquiza, del 9,6%.

De Haedo vinculó esas diferencias con las superficies de partida de cada zona. Según explicó, los barrios donde históricamente se construían departamentos grandes tenían más margen para reducir el tamaño de las nuevas unidades.

El análisis también identificó diferencias entre las distintas áreas geográficas de la Ciudad. En el norte, las unidades nuevas tienen una superficie un 45% menor que las construidas antes de 1980. En el oeste, la reducción llega al 29%, mientras que en el sur alcanza apenas el 5%.

La participación de los monoambientes también varía según la ubicación. En el norte representan el 38% de las unidades nuevas, mientras que en el sur alcanzan el 19%. Estas diferencias muestran que el proceso de reducción de superficies no avanzó de manera uniforme, aunque los proyectos recientes tienden a concentrarse en departamentos compactos.

El presupuesto de los compradores influye en el tamaño de las viviendas

Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, sostuvo que la reducción de las superficies no es un fenómeno reciente, sino un proceso que lleva al menos dos décadas. Según su análisis, uno de los principales factores es la capacidad de compra y ahorro de quienes buscan una propiedad.

Durante años, una parte importante de los compradores recurrió a los inmuebles como reserva de valor. En ese escenario, desarrollar departamentos pequeños permitía reducir el precio total de las unidades y facilitar el ingreso de inversores con presupuestos más limitados.

Furst planteó que es necesario diferenciar entre quienes compran para vivir y quienes buscan invertir. Desde su perspectiva, el tamaño de la vivienda está condicionado principalmente por el presupuesto disponible y no necesariamente por las preferencias habitacionales de cada comprador.

El ejecutivo también señaló que el perfil de la demanda cambió durante los últimos dos años. Parte de los inversores que destinaban sus excedentes de pesos a proyectos inmobiliarios en pozo se retiraron del mercado, mientras que las propiedades usadas comenzaron a competir con las unidades nuevas gracias a sus precios de oportunidad.

En ese contexto, cuestionó la idea de que los departamentos pequeños siempre se comercializan con mayor facilidad. Sostuvo que el desempeño de cada desarrollo depende de las características del producto, su ubicación y el público al que está dirigido.

¿Qué pasa con la demanda de departamentos de más de 100 metros cuadrados?

Aunque solo el 9% de la oferta actual supera los 100 metros cuadrados, el mercado inmobiliario todavía cuenta con compradores interesados en viviendas amplias. De acuerdo con Furst, el desafío para los desarrolladores consiste en encontrar una demanda suficiente para el producto y establecer un precio final que resulte viable.

Como ejemplo, el empresario mencionó dos proyectos de su compañía destinados a segmentos diferentes. UDAONDO Buenos Aires, ubicado en Núñez, incluye unidades de entre 200 y 700 metros cuadrados, mientras que Luciérnagas Pilar ofrece departamentos compactos.

Según explicó, ambos desarrollos atraviesan situaciones comerciales diferentes. En el caso de UDAONDO, señaló que existe demanda para las superficies y los precios propuestos. También advirtió que los proyectos con departamentos de mayor tamaño requieren una capacidad económica y financiera superior por parte de los desarrolladores.

Los datos de Mirando.ai muestran, además, diferencias en los valores por metro cuadrado de las viviendas nuevas. Dentro de un mismo barrio, los monoambientes se ofrecen, en promedio, un 8% más baratos por metro cuadrado que los departamentos de dos ambientes. En cambio, las unidades de cuatro ambientes registran valores por metro cuadrado un 16% superiores a los de los monoambientes.

Sin embargo, las diferencias en el precio total son significativas. Según los valores aportados por De Haedo, un monoambiente a estrenar ronda los US$105.000, mientras que un departamento de tres ambientes alcanza los US$248.000.

De esta manera, una unidad compacta puede resultar más accesible para quienes cuentan con un presupuesto limitado, aunque eso no implica que siempre represente la alternativa más rentable para un desarrollador inmobiliario.

El crédito hipotecario todavía no revierte la tendencia

La posibilidad de recuperar superficies más amplias también depende del financiamiento disponible y del poder adquisitivo de los compradores.

En agosto, el 17,5% de las escrituras de la Ciudad de Buenos Aires se realizó con hipoteca. Además, entre enero y julio de 2026 se otorgaron un 47% menos de créditos que durante el mismo período del año anterior.

De Haedo advirtió que el achicamiento de los departamentos no puede explicarse a partir de una sola causa. Entre los factores que intervienen mencionó el costo del suelo, los gastos de construcción y las condiciones de acceso al crédito.

También señaló que cambió la composición de los hogares porteños. Entre 2010 y 2022, la cantidad de hogares creció un 22%, frente a un aumento del 8% de la población. Actualmente, cuatro de cada diez hogares de la Ciudad están integrados por una sola persona, una característica que favorece la demanda de unidades compactas.

Otro elemento señalado por el informe es el cambio en las dimensiones mínimas legales. Desde 2018, el mínimo establecido para una vivienda en la Ciudad es de 18 metros cuadrados, frente a los 27 metros cuadrados anteriores.

El relevamiento no evaluó cómo inciden estas superficies en la calidad de vida de sus habitantes, especialmente en el caso de quienes trabajan desde sus casas.

Mientras tanto, los proyectos inmobiliarios en pozo mantienen la tendencia hacia unidades más pequeñas, con una superficie promedio de 47 metros cuadrados. La posibilidad de que vuelvan a ganar participación los departamentos amplios dependerá del poder de compra y de la decisión de los desarrolladores de apostar por propiedades de mayor valor.

De Haedo concluyó que el dato más significativo es la proporción de viviendas que superan los 100 metros cuadrados: hoy representan apenas el 9% de los departamentos, frente a la mitad de la oferta en la década de 1930.