Créditos UVA: las claves para evaluar si convienen y cuáles son los riesgos de las cuotas

La reactivación del financiamiento hipotecario volvió a poner en debate las posibilidades de acceder a la vivienda propia. La actualización por inflación, los ingresos familiares, la incorporación de codeudores y los plazos de devolución son factores centrales para evaluar los riesgos de estos préstamos.

Los créditos hipotecarios UVA volvieron a tomar impulso después de que el Gobierno avanzara con la primera licitación de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). En esa instancia se adjudicaron $200.000 millones entre 13 entidades financieras, con el objetivo de ampliar el financiamiento disponible para el sistema.

La reactivación de estas líneas también reabrió el debate sobre las condiciones para acceder a una vivienda mediante un préstamo cuya cuota se ajusta por inflación. Mientras algunos especialistas consideran que los créditos UVA siguen siendo una herramienta atractiva para comprar una propiedad, advierten que la conveniencia de asumir esa deuda depende de variables como el plazo, los ingresos del hogar y la evolución de la economía.

Créditos UVA: por qué los especialistas sostienen que la deuda debe analizarse junto con el valor de la propiedad

Uno de los principales temores vinculados con los créditos UVA aparece cuando aumenta la inflación y, como consecuencia, se incrementa el valor de las cuotas. Los especialistas reconocen que este desfasaje quedó en evidencia durante los últimos años del gobierno de Mauricio Macri, cuando el deterioro de las variables económicas provocó un aumento de las obligaciones para quienes habían tomado estos préstamos.

Sin embargo, el análisis no debería limitarse a calcular cuánto dinero se termina pagando en términos nominales. El argumento de los defensores de esta modalidad es que quien obtuvo un crédito pudo acceder a una propiedad antes de reunir los ahorros necesarios para comprarla y convirtió parte de sus ingresos en un activo inmobiliario.

Desde esta perspectiva, los especialistas sostienen que el préstamo permite anticipar la adquisición de una vivienda y destinar el dinero al ladrillo. Esto no significa que el financiamiento esté libre de riesgos: las cuotas pueden volverse más difíciles de afrontar si la inflación aumenta por encima de los ingresos del hogar durante los años de devolución.

Por eso, evaluar la conveniencia de un crédito UVA requiere considerar tanto el valor de la propiedad adquirida como la capacidad de pago del deudor y la evolución de sus ingresos a lo largo del tiempo.

Cómo incorporar a los padres o a la pareja como codeudores

Sumar a una pareja, a uno de los padres o a otra persona como codeudor puede ampliar los ingresos que el banco considera al analizar una solicitud. De esa manera, es posible acceder a un préstamo por un monto mayor.

No obstante, incorporar un codeudor no garantiza mantener el mismo plazo de devolución. Las entidades financieras evalúan la relación entre el capital solicitado, los ingresos declarados y la edad de todas las personas que participan de la operación.

Un ejemplo es el de una persona que incorpora a su padre de 70 años para mejorar los ingresos considerados por el banco. Si una parte importante de la capacidad económica necesaria para obtener el préstamo depende de ese codeudor, la entidad podría aprobar un monto más elevado, pero reducir la cantidad de años disponibles para devolverlo.

Por ese motivo, antes de sumar a otra persona como codeudora, es importante analizar dos cuestiones:

• El monto del crédito: cuánto aumenta la capacidad de financiamiento que ofrece el banco al considerar los ingresos adicionales.
• El plazo de devolución: qué incidencia tiene la edad del codeudor en la cantidad de años que la entidad permite para cancelar la deuda.

La evaluación de ambas variables permite conocer si el aumento del capital disponible compensa las condiciones de devolución que puede establecer el banco.

Morosidad: qué sucede con el pago de las cuotas

A pesar de los incrementos que experimentaron las cuotas en distintos períodos, los niveles de morosidad de este segmento no son elevados. El esfuerzo financiero se volvió más exigente para una parte de la clase media que tomó estos préstamos, aunque, en términos generales, los deudores continúan cumpliendo con sus obligaciones.

Según los especialistas, una mejora de las condiciones del mercado financiero podría favorecer una nueva expansión del crédito hipotecario. En ese escenario, la utilización reciente de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad permitió reducir parcialmente las tasas ofrecidas por algunas entidades.

Actualmente, existen líneas de créditos UVA con tasas cercanas al 6,5% y al 7,5%, que todavía podrían disminuir si mejoran las condiciones financieras.

La evolución de las tasas y la capacidad de los hogares para sostener los pagos serán factores importantes para determinar las posibilidades de crecimiento de este tipo de financiamiento.

Inflación y valor del metro cuadrado: el argumento a favor de comprar una vivienda

Uno de los principales argumentos a favor de los créditos UVA es que permiten acceder hoy a un activo inmobiliario que, sin financiamiento, podría demandar muchos años de ahorro.

Desde esa perspectiva, los especialistas destacan que la compra de una vivienda también implica una forma de disciplina financiera: en lugar de postergar la operación hasta reunir el capital necesario, el tomador destina mensualmente una parte de sus ingresos al pago de una propiedad.

Sin embargo, la inflación continúa siendo una variable determinante porque tanto el capital adeudado como las cuotas se actualizan según la evolución de la unidad de valor adquisitivo (UVA). Si los ingresos del deudor no acompañan ese movimiento, el esfuerzo mensual puede aumentar y comprometer su capacidad de pago.

Por eso, aunque algunos especialistas consideran que comprar una propiedad permite “ganarle al tiempo” al anticipar la adquisición del inmueble, la decisión requiere evaluar las condiciones del préstamo y la posibilidad de sostener las cuotas durante todo el período de devolución.