De edificio abandonado a desarrollo residencial: avanza la transformación del histórico inmueble de avenida Olazábal en Belgrano

Luego de permanecer más de dos décadas usurpado y en estado de abandono, el edificio de 12 pisos ubicado en Belgrano R, que fue desalojado a comienzos de 2025, obtuvo la factibilidad urbanística para iniciar su proceso de reconversión.

La Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) de la Ciudad de Buenos Aires aprobó la Disposición N° 851/DGIUR/26, dando comienzo a una nueva etapa para el inmueble situado en la avenida Olazábal 3432, en el límite entre los barrios de Belgrano y Coghlan. La resolución concede la Factibilidad Urbanística necesaria para recuperar y poner en valor la estructura, un edificio de hormigón que durante más de veinte años fue conocido como el «Elefante blanco» de Belgrano R por la interrupción de su construcción y los conflictos que generó su prolongado abandono.

La iniciativa privada, que ya cuenta con la conformidad del Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental (COPUA), prevé consolidar la estructura existente para destinarla exclusivamente a Vivienda Colectiva. Con este proyecto, el Gobierno porteño busca dar una solución definitiva a un problema urbano que durante décadas impactó en la vida cotidiana de los vecinos del barrio.

La reactivación del edificio ubicado en Olazábal al 3400 (Sección 039, Manzana 026, Parcela 001k) llega un año y medio después de que el Poder Ejecutivo de la Ciudad lograra destrabar la situación del predio. En enero de 2025, la Policía de la Ciudad llevó adelante el desalojo ordenado por la Justicia en el inmueble, que permanecía usurpado desde hacía más de veinte años y donde residían alrededor de 45 personas. Posteriormente, esas familias fueron reubicadas por equipos del Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat mediante programas de asistencia habitacional.

Ese operativo, encabezado por el jefe de Gobierno, Jorge Macri, respondió a un reclamo sostenido durante años por los vecinos de la Comuna 13. El deterioro del edificio era tal que, en enero de 2023, la Guardia de Auxilio de la Ciudad había dispuesto la clausura preventiva desde el sexto piso hacia los niveles superiores, además de todos los balcones, debido a problemas de seguridad estructural. Tras el desalojo y el cierre del inmueble, la reciente aprobación urbanística abre el camino para que el sector privado concrete la recuperación definitiva de esta construcción.

Debido a que el edificio se encuentra dentro de la Urbanización Determinada Específica U28 – Belgrano R, el desarrollo deberá cumplir con normas de protección paisajística especialmente exigentes. En este sector residencial, las nuevas edificaciones tienen permitido alcanzar una altura de entre 8,80 y 11,80 metros, con el objetivo de preservar la baja densidad característica de la zona.

No obstante, como la estructura posee planos aprobados en mayo de 1966, la Ciudad reconoció los derechos volumétricos preexistentes de la constructora, aunque bajo condiciones estrictas.

Entre las principales disposiciones se establece que podrá conservarse la altura original del edificio, con un plano límite de 42,50 metros y de hasta 46,70 metros considerando la sala de máquinas, aunque queda expresamente prohibido ampliar el volumen de la construcción hacia el exterior.

Asimismo, el inmueble tendrá un destino exclusivamente residencial, ya que no estará permitida la instalación de locales comerciales.

En cuanto al estacionamiento, el proyecto deberá contemplar la construcción de 51 cocheras para automóviles y 135 espacios destinados a bicicletas. La normativa vigente habilita que estos lugares puedan resolverse fuera del lote mediante el sistema de servidumbre, en caso de que el subsuelo existente no tenga la capacidad suficiente.

Para avanzar con el inicio de las obras, la disposición firmada por la directora general de la DGIUR, Sandra Gayone, también exige el cumplimiento de una serie de requisitos ambientales.

Entre ellos, se establece que el 50% de la azotea deberá destinarse a una cubierta verde con especies vegetales nativas, con el objetivo de reducir el efecto de isla de calor y permitir la instalación del nuevo sistema de ascensores. Además, la superficie descubierta ubicada en el contrafrente deberá conservarse completamente como suelo absorbente para evitar inconvenientes de saturación hídrica en la manzana. También será obligatoria la incorporación de un sistema de ralentización que regule el escurrimiento del agua de lluvia hacia la red pluvial pública.

Con la firma de esta disposición, los propietarios disponen de un plazo de 180 días hábiles para presentar la documentación definitiva y dar inicio a las obras que permitirán dejar atrás el histórico edificio abandonado de Belgrano.